확정일자를 받으면, 보증금 안전한가요?

“보증금 5천만 원, 월세 100만 원인 상가를 임차하려고 합니다. 등기부등본을 보니 근저당 2억 원이 설정되어 있어서 나중에 보증금을 돌려받지 못할까 걱정됩니다. 확정일자를 받으면 우선변제 받을 수 있다던데, 맞나요?”

네, 확정일자를 받는 경우 우선변제권이 생깁니다.

확정일자란, 임대차계약을 하고 임대차 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결일자를 상가건물의 소재지 관할 세무서에서 확인하여 주는 것을 말합니다.

임차인은 건물의 점유와 사업자등록을 통해 대항력을 갖춘 후, 확정일자를 받아 우선변제를 받을 수 있습니다.

이 경우 상가건물이 경매 또는 공매될 시에 임차인은 우선변제권을 행사하여 상가건물의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만, 상가건물의 환가대금보다 선순위 권리자의 채권 금액이 클 때는 보증금 일부 또는 전부를 반환받지 못할 수 있습니다.

결론적으로 근저당권 설정 금액과 임차보증금을 합한 금액이 건물 가격의 90%가 넘는 경우, 임차하는 것을 고려해봐야 하며, 이외에는 건물의 점유와 사업자등록을 신청함으로 대항력을 갖추는 것은 물론, 경매될 때를 대비해 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

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